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서울 강서구 염창동 · 오피스텔

[동네 분석] 서울 강서구 염창동 · 2025타경11689 오피스텔

⚖️ 대법원 법원경매정보 공고 실시간 연동🛡️ 법원 매수신청대리 1차 권리분석 완료
📊 2025타경11689 법원경매 핵심 지표 요약
진행·공고 물건
실시간 공고
평균 최저가율
감정가 대비 30~70%
평균 유찰횟수
1~3회 저감
관할 집행법원
관할 집행법원

서울 강서구 염창동 2025타경11689 오피스텔이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 3.8억원 · 최저가 2.4억원 · 유찰 2회.

[동네 분석] 서울 강서구 염창동 · 2025타경11689 오피스텔 검토 요약

제이옥션 검토 코멘트

2025타경11689 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.

2025타경11689의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인 대항력, 체납관리비 인수 범위, 단지 실거래·전세가, 수선비와 명도 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.

⚖️ 말소기준권리 점검 근저당·가압류·경매개시결정일 및 배당요구종기일 확인
🏢 실거래가·전세가 대조 국토교통부 실거래 매매·전세 시세와 최저가 격차 분석
⚠️ 체납관리비·명도 공용부분 체납관리비 인수 범위 및 인도명령 대상 확인
💰 대출·취득세 한도 낙찰가 70~80% 경락잔금대출 및 취득 자금계획 검토
경매 문자상담전화연결 1688-0976

2025타경11689 법원경매 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 2025타경11689 법원경매 입찰 시 필수 준비물과 입찰보증금은 얼마인가요?

법원경매 입찰 시에는 신분증(주민등록증 또는 운전면허증), 도장, 그리고 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금(은행 발행 자기앞수표 1장 준비 권장)이 필요합니다. 재매각(유찰 후 미납) 사건의 경우 관할 법원에 따라 보증금이 20~30%로 상향될 수 있으므로 매각기일 공고를 사전에 확인해야 합니다.

Q2. 2025타경11689 권리분석 시 가장 주의해야 할 핵심 사항은 무엇인가요?

말소기준권리(근저당·가압류 등)보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부, 유치권·법정지상권 등 등기부에 표시되지 않는 특수 권리 성립 여부를 집중 검토해야 합니다. 아울러 국세·지방세 당해세 우선변제권 및 아파트·상가의 공용부분 관리비 체납액 승계 여부도 사전 확인이 필수입니다.

Q3. 2025타경11689 낙찰 후 잔금 납부와 소유권 이전 및 명도 절차는 어떻게 되나요?

낙찰일로부터 1주일 후 법원의 매각허가결정 및 추가 1주일 후 확정 절차를 거쳐 약 30일간의 대금지급기한이 지정됩니다. 잔금을 전액 납부하는 즉시 소유권을 취득하며, 이후 부동산인도명령 신청과 촉탁등기를 통해 안전하고 신속하게 명도와 소유권이전등기를 마무리합니다.

권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.

2025타경11689 권리관계·기일·등기 전체 보기 →

염창동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역

초등학교쌍룡초등학교
중학교음봉중학구
고등학교아산시학교군

초등학교는 쌍룡초등학교에 배정되는 쌍룡초통학구역에 들어갑니다.

중학교는 음봉중학구 단일 학교군입니다.

고등학교는 아산시학교군에 속하며 배정 대상 학교가 9곳입니다.

염창동 반경 500m·1km 상권

반경 500m 사업체4곳
반경 1km 사업체5곳
소매2곳
음식1곳
시설관리·임대1곳

염창동 반경 500m 안에 등록 사업체가 4곳, 반경 1km 안에는 5곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.

1km 안 사업체의 80%가 500m 안에 몰려 있어 상권이 물건 바로 앞에 집중된 형태입니다.

업종 구성은 소매 2곳, 음식 1곳, 시설관리·임대 1곳, 과학·기술 1곳 순입니다.

반경 1km 사업체 수를 강서구 전체 안 964건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 2% 지점입니다.

강서구 오피스텔·사무실 안에서 이 물건의 가격 위치

이 물건의 감정가는 3.8억원입니다. 같은 조건(강서구 오피스텔·사무실) 666건과 나란히 놓으면 평균 2.9억원의 130%, 하위 92% 위치입니다.

최저매각가격 2.4억원은 감정가의 64%로, 같은 조합 평균 저감 수준(67%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 80%).

유찰은 2회 쌓였고 같은 조합 평균은 2.3회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.

비교 기준 같은 시군구 · 같은 유형 · 표본 666건 · 기준일 2026-10-27

강서구 오피스텔·사무실 중 감정가가 가까운 물건

염창동에 대해 자주 묻는 것

염창동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?

공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 쌍룡초등학교, 중학교 음봉중학구, 고등학교 아산시학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.

염창동 오피스텔 주변 상권은 어느 정도인가요?

반경 1km 안 등록 사업체는 5곳입니다. 이 가운데 4곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 소매(2곳), 음식(1곳), 시설관리·임대(1곳)입니다.

강서구 오피스텔·사무실 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?

강서구 오피스텔·사무실 666건의 평균 감정가는 2.9억원, 중앙값은 2.8억원입니다. 이 물건은 3.8억원으로 하위 92% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 2.0억원이고 이 물건은 2.4억원입니다.

2025타경11689 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?

https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-11689-2.html 에 있습니다.

공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-27

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전국 공장·창고경매전국 토지·임야경매전국 아파트경매전국 빌라경매전국 상가경매전국 오피스텔경매전국 꼬마빌딩·건물경매전국 창고·특수경매강남구 아파트 법원경매서초구 아파트 법원경매송파구 아파트 법원경매강서구 빌라 법원경매마포구 아파트 법원경매영등포구 오피스텔 경매구로구 아파트형공장 경매종로구 상가 경매성동구 공장·지산 경매용산구 아파트 경매금천 가산디지털단지 경매

AI 경매 핵심 정보 요약

사건번호2025타경11689
물건종류오피스텔(주거)
소재지서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제602호
감정평가액3억 8000만원
최저매각가격3억 8000만원
매각기일2026-05-28
담당법원서울남부
서울 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제602호 오피스텔(주거) 경매 물건 사진

2025타경11689

서울 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제602호 오피스텔(주거)

  • 감정가3억 8000만원
  • 최저매각가3억 8000만원 (100%)
  • 매각기일2026-05-28 · 기일 경과
  • 관할법원서울남부

물건 사진

  • 서울 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6 오피스텔(주거) 사진 2
  • 서울 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6 오피스텔(주거) 사진 3
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  • 서울 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6 오피스텔(주거) 사진 5
  • 서울 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6 오피스텔(주거) 사진 6

강서구 최근 낙찰 통계

  • 표본최근 12개월 1034건
  • 평균 낙찰가율64.7%
  • 평균 낙찰가1억 9,415만원

감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.

임차인 현황

전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.

임차인점유부분전입일보증금차임대항력
박OO없음2025-03-262025만원-없음
서OO있음2022-09-0292233720368억 5477만원-없음
주OOOOOOO있음2022-09-0292233720368억 5477만원-없음
계-37억 9800만원-없음

법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)

  • 목적물 토지표시충청남도 아산시 음봉면 신휴리 55-83 대 596㎡
  • 법원 공고서류매각물건명세서
  • 배당요구 종기일2025. 8. 11.
  • 명세서 작성일2026. 2. 3.

대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.

주변 상권 현황(공공데이터)

  • 반경500m
  • 사업체 수814개
  • 주요 업종 1음식 213곳
  • 주요 업종 2소매 144곳
  • 주요 업종 3과학·기술 108곳
  • 주요 업종 4수리·개인 97곳
  • 주요 업종 5교육 75곳

소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.

건축물대장 현황(공공데이터 세움터)

  • 주용도단독주택
  • 사용승인일2015-12-30
  • 승강기승용 0대
  • 연면적143.46㎡

세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.

공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)

  • 개별공시지가(㎡)17만원 (2026년)
  • 토지 공시지가 합산1억 662만원

국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.

배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)

  • 배정 초등쌍룡초등학교 (959m)
  • 인근 고교배방고등학교
  • 인근 고교아산충무고등학교 (4709m)
  • 인근 고교온양한올고등학교
  • 인근 고교온양고등학교
  • 인근 고교온양여자고등학교

교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.

입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)

취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.

입찰 성향예상 입찰가대출 가능액필요 현금(자기자본)
보수2억 940만원1억 470만원1억 1500만원
기준2억 2616만원1억 3569만원1억 95만원
공격2억 4291만원1억 5789만원9569만원

AI 물건 위험도 진단

R3 등급 (50점)

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

  • 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
  • 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
  • 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
  • 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.

서울 강서구 같은 지역 진행 물건

매각기일이 가까운 순입니다.

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